بناء المستاجر فى العقار المؤجر له

من طرف **mohmadabdelazez** الإثنين ديسمبر 17, 2012 2:30 am

=================================
الطعن رقم 0348 لسنة 29 مكتب فنى 15 صفحة رقم 819
بتاريخ 11-06-1964
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
إنه و إن كان المستأجر الذى يقيم بناء على الأرض المؤجرة لا يعتبر حسن النية فى حكم الفقرة الثانية من المادة 65 من القانون المدنى القديم لأنه يعلم أن هذه الأرض التى بنى عليها مملوكة للمؤجر ، إلا أن الرأى الذى كان سائدا فى ظل القانون المدنى القديم و الذى تقره محكمة النقض هو أن المستأجر الذى يبنى فى الأرض المؤجرة بتصريح من المؤجر ينزل منزلة البانى فى أرض الغير بحسن نية و يأخذ حكمه فتطبق عليه الفقرة الأخيرة من المادة 65 المشار إليها ، و هذا النظر هو ما قننه القانون القائم فى المادة 592 بشأن البناء الذى يقيمة المستأجر فى العين المؤجرة بعلم المؤجر و دون معارضته . و إذ إنتهى الحكم المطعون فيه إلى أن البناء قد أقيم على الأرض بتصريح من المؤجر الذى أسقط حقه فى طلب الإزالة و طبق عليه حكم البانى بحسن نية فإنه لا يكون مخالفا للقانون .

=================================
الطعن رقم 0348 لسنة 29 مكتب فنى 15 صفحة رقم 819
بتاريخ 11-06-1964
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 4
إذا كانت الطاعنة لا تنازع فى أن ما ألزمها به الحكم هو قيمة المواد و أجرة العمالة و كانت هذه القيمة على ما جاء بتقرير الخبير الذى إعتمده الحكم المطعون فيه تقل عما زاد فى قيمة الأرض بسبب البناء فإن الحكم إذ ألزمها بأقل القيمتين قد إلتزم حكم القانون .

=================================
الطعن رقم 0243 لسنة 31 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1359
بتاريخ 14-06-1966
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 6
متى كان مبنى الإزالة أن المستأجر أحدث تغييراً فى العين المؤجرة بإقامة منشآت بغير إذن المؤجر ، و كانت المادة 2/376 من القانون المدنى القديم الذى أقيمت المبانى المطلوب إزالتها فى ظله " و تقابلها المادة 580 من القانون الحالى " تقضى بأن يلتزم المستأجر بألا يحدث تغييراً مادياً يضر بالعين المؤجرة بغير إذن من المالك ، و كان المستأجر الذى يبنى فى العين المؤجرة بغير إذن من المؤجر تطبق فى شأنه قواعد الإلتصاق المنصوص عليها فى المادة 65 من القانون المدنى القديم - الذى يحكم واقعة الدعوى - وهى تقضى بأن يكون للمالك الخيار بين طلب إزالة البناء و طلب إبقائه " و هذا الخيار هو ما أخذ به القانون المدنى الحالى فى المادة 592 بشأن البناء الذى يقيمه المستأجر فى العين المؤجرة دون علم المؤجر أو رغم معارضته " ، لما كان ذلك و كانت المبانى التى أقامها المستأجر هى منشآت لم يترتب عليها ضرر للعين المؤجرة فإن مصلحة المؤجر فى طلب إزالتها لا تثور إلا عند إنقضاء الإيجار حيث يلتزم المستأجر برد العين بالحالة التى تسلمها بها .

( الطعن رقم 243 لسنة 31 ق ، جلسة 1966/6/14 )

"النزاع بين المالك والمستأجر حول زيادة الأجرة مقابل المباني التي أحدثها المستأجر استناداً إلى الاتفاق على هذه الزيادة أو إلى أحقية المؤجر في اقتضائها طبقاً لأحكام الالتصاق هو نزاع يخرج بطبيعته عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويخضع الفصل فيه لأحكام القانون المدني". (الطعن رقم 245 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1373 – فقرة 3).

"متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المباني التي تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا تؤول إلى المؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل انتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر في هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في القانون المدني تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع التزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء - وهى مما يلتزم به أصلاً المالك - ودون اتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهي عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1251 – فقرة 1).

الطعن رقم 0148 لسنة 32 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1251
بتاريخ 26-05-1966
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 2
إذا رخص المؤجر للمستأجر بإنشاء " مبان " على سطح المكان المؤجر فإن هذه الإنشاءات لا تعتبر خارجة عن نطاق العين المؤجرة بل داخلة فيها ويجرى عليها أحكام القانون الخاصة بالبناء الذى يحدثة المستأجر فى العين المؤجرة مما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك . ولا يلزم لخضوع البناء الجديد لتلك الأحكام أن تكون قد حددت له أجرة مستقلة بالإضافة إلى الأجرة المتفق عليها فى عقد االإيجار إذ أن تحديد هذه الأجرة ليست شرطاً لإنطباق أحكام القانون فى هذا الخصوص ولا يوجد ما يمنع من أن يعفى المؤجر المستأجر من أية أجرة إضافية عن إنتفاعه بالبناء الذى أحدثه هذا المستأجر على نفقته وتكون فى هذه الحالة الأجرة المتفق عليها أصلاً فى العقد هى المقابل لإنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد .

=================================
الطعن رقم 0148 لسنة 32 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1251
بتاريخ 26-05-1966
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
جرى قضاء محكمة النقض بأن المستأجر الذى يبنى فى ظل القانون المدنى الملغى فى العقار المؤجر بتصريح من المؤجر ينزل منزلة البانى فى أرض الغير بحسن نية ويأخذ حكمه فتطبق بالنسبة له الفقرة الأخيرة من الماده 65 من ذلك القانون ما لم يوجد إتفاق يقضى بغير ذلك وهذا النظر هو ما قننه القانون القائم فى المادة 1/592 منه بشأن البناء الذى يقيمه المستأجر فى العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون معارضته ، ومن ثم يلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه فى المنشآت أو ما زاد فى قيمة العقار بسبب هذه المنشآت .

(الطعن رقم 148 لسنة 32 ق ، جلسة 1966/5/26 )

=================================
الطعن رقم 0077 لسنة 41 مكتب فنى 27 صفحة رقم 202
بتاريخ 14-01-1976
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 2
من المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الإصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد أدخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف ما يقابل المستأجر إلى أجرة الأساس ، فإذا إتفق الطرفان على ذلك وجب إعمال إتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير .

=================================
الطعن رقم 0353 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 381
بتاريخ 01-02-1978
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 1
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الإصلاحات و التحسينات اللصقية الجديدة التى يكون المؤجر قد أدخلها فى العين المؤجرة قبل التأجير تقوم و يضاف ما يقابل إنتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التى تحدد على الأسس التى قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة ، و إذا إتفق الطرفان على ذلك وجب إعمال إتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير .

=================================
الطعن رقم 0278 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1811
بتاريخ 29-11-1978
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مجرد القيام تجديدات أو إصلاحات فى المبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 لا يخرج هذه المبانى عن القيود الواردة فى القانون رقم 121 لسنة 1947 ، و إنما تجيز للمالك إضافة زيادة مقابل تكاليفها على أجرة شهر أبريل 1941 ، و قد ألغى القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 و أبقى منها ما يتعلق بتحديد الأجرة و الأثار المترتبة على مخالفتها و إذ كان تقدير مقابل الإصلاحات أو التحسينات المستحدثة فى العين المؤجرة يدخل ضمن عناصر تحديد الأجرة فإن هذا التقدير لا يخضع للقواعد المقررة بالقانون 52 لسنة 1969 . لما كان ذلك و كان المستفاد من أحكام القانون 121 لسنة 1947 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الإصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد أدخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف ما يقابل إنتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التى تحدد على الأسس التى قررها ذلك القانون ، و أن الأصل وجوب إعمال ما إتفق عليه المتعاقدان فى هذا الشأن سواء تم ذلك فى عقد الإيجار ذاته أو فى إتفاق لأحق ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون القاضى عندئذ سلطة التقدير .

=================================
الطعن رقم 0692 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247
بتاريخ 12-12-1979
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 4
العبرة بوصف العين بما ثبت فى عقد الإيجار و لا يغير من طبيعة العين المؤجرة الغرض من الإيجار أوالإنفاق فى عقد الإيجار على تملك المؤجر ما يقيمه المستأجر من مبان على الأرض المؤجرة .

( الطعن رقم 692 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/12/12 )

=================================
الطعن رقم 0232 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 794
بتاريخ 12-03-1980
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 1
خول الشارع فى المادة 592 من القانون المدنى - الذى ينطبق على واقعة النزاع - المؤجر الحق فى طلب إزالة البناء الذى يقيمه المستأجر فى العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته ، أو إستبقائه ، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر أن ينزعه من العين المؤجرة و أن يعيد العين إلى أصلها ، و للمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذى يصيب العين إن كان له مقتض ، و إن طلب إستبقاءه فعليه أن يرد للمستأجر أدنى القيمتين ، ما أنفقه فى هذه المبانى أو ما زاد فى قيمة العقار ، و مؤدى ذلك أن البناء الذى يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة معلقاً على شرط واقف هو إعلان المؤجر فى تملكه . و لما كان الثابت من الحكم المطعون فيه إن المطعون عليهم - المؤجرين - لم يبدو رغبتهم فى تملك المبانى التى أقامها الطاعن - المستأجر - من ماله الخاص ، فإن هذه المبانى تبقى مملوكة لهذا الأخير و لا يحق للمطعون عليهم أن يطالبوا بمقابل إنتفاع عنها .

( الطعن رقم 232 لسنة 46 ق ، جلسة 1980/3/12 )
=================================
الطعن رقم 0821 لسنة 50 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1161
بتاريخ 18-04-1981
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
لئن كان الإتفاق على أن البناء الذى يوجده المستأجر فى العين المؤجرة يكون ملكاً للمؤجر فى مقابل تعويض أو بلا تعويض ، يترتب عليه ملكية المؤجر للبناء من وقت إنشائه، و لا يكون للمستأجر بالنسبة إليه إلا حق شخصى يخوله الإنتفاع به إنتفاعه بالعين المؤجرة نفسها ، و تكون فى هذه الحالة الأجرة المتفق عليها أصلاً فى عقد الإيجار هى مقابل إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد طالما أن الإتفاق قد إقتصر على تملك المؤجر للبناء دون تحديد أجرة إضافية له . لما كان ذلك و كان البند الخامس فى كل من عقدى الإيجار لم يتضمن الإتفاق على أى أجرة إضافية عن إنتفاع المستأجرة - المطعون عليها الأولى - بالبناء الذى تحدثه بالعين المؤجرة على نفقتها ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض طلب التعويض مقابل إنتفاع المطعون عليها الأولى بالحجرات التى أقامتها على نفقتها لأن من حقها الإنتفاع بكامل العين المؤجرة من الأرض و البناء ، فإنه يكون قد أخذ فى الإعتبار أن الأجرة المتفق عليها أصلاً فى العقد هى مقابل الإنتفاع بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد .

=================================
الطعن رقم 1476 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1601
بتاريخ 14-11-1983
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
إذا كان البين من الأوراق أن البند السابع من عقد إيجار عين النزاع يجرى على أن " المستأجر غير مأذون بأن يحدث إحداثاً بالمحل مثل هدم أو بناء أو تغيير تفاصيل أو تقسيم الأود أو فتح شبابيك و أبواب بدون إذن كتابى من المالك و إن أجرى شيئاً من ذلك فيكون ملزماً بترجيح المحلات لحالتها الأصلية و يدفع قيمة المصاريف و الأضرار و المالك يكون له الحق أن ينتفع بالتحسينات و الإصلاحات الناشئة عن تلك الاحداثات أو بجانب منها بدون ملزومية عليه بدفع قيمتها أو بدفع مبلغ عنها مهما كان " و كان ظاهر هذا البند يعتبر أن نية المتعاقدين قد إنصرفت إلى تحديد الجزاء على مخالفته بإعادة الحال إلى أصلها بمصروفات على عاتق المستأجر أو الإبقاء على هذه التعديلات أو بعضها دون تحميل المؤجر نفقاتها و كان الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد عمد إلى تطبيق المادة 23/جـ من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى تجيز للمؤجر طلب فسخ العقد و إخلاء المكان المؤجر إذا إستعمله المستأجر بطريقة تنافى شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك ، و قضى بالإخلاء تأسيساً على أن الطاعن " المستأجر " أخل بإلتزامه المنصوص عليه فى البند السابع من عقد الإيجار بأن أجرى تغييراً فى العين المؤجر دون أن يبين فى الأسباب مبررات عدوله عن المدلول الظاهر للعقد من عدم توقيع الجزاء بالفسخ فى هذه الحالة رغم أن للمؤجر عند التعاقد أن ينزل عن التمسك بالرخصة التى خولها له المشرع فى كل أو بعض المواضع التى تجيز له طلب فسخ العقد و الإخلاء مما عددته تلك المادة .

=================================
الطعن رقم 1543 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 911
بتاريخ 27-11-1986
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 3
لا يغير من إعتبار التعاقد قد إنصب على مكان خال - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - الإتفاق على قيام المستأجر ببعض التجهيزات بالعين المؤجرة على أن يتملكها المؤجر بعد إتمامها أو عند إنتهاء العقد إذ العبرة فى وصف المكان هو بحالته وقت التعاقد

=================================
الطعن رقم 1071 لسنة 53 مكتب فنى 37 صفحة رقم 755
بتاريخ 25-06-1986
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 2
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 592 من القانون المدنى على أنه "1" " إذا أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد فى قيمة العقار ، إلتزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه فى هذه التحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق بغير ذلك "2" فإذا كانت تلك التحسينات قد إستحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها ، و له أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذى يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان التعويض مقتضى "3" فإذا أختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات فى مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة أن تنظر إلى أجل للوفاء بهما " يدل على أنه فى حالة إذا ما أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء بعلم المؤجر و دون معارضته ، بما يعنى أنه موافق على إنشائه موافقة ضمنية ، و لم يكن هناك إتفاق بينهما بشأن مايجب إتباعه ، فإنه يكون للمؤجر أن يستبقى البناء على أن يرد للمستأجر عند نهاية الإيجار أقل القيمتين و للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها ، و مقتضى عدم دفع القيمة للمستأجر إلا بعد إنتهاء الإيجار ألا يلزم بدفع أجرة عما أنشأه على نفقته من بناء ، و يؤكد ذلك أن المادة العاشرة من القانون رقم 52 سنة 1969 تنص على أن تقدير أجرة المبنى يتم على أساسين أولهما صافى عائد إستثمار العقار ثانيهما مقابل إستهلاك رأس المال و المصروفات و هو ما يتنافى مع القول بإستحقاق المالك لأجرة منشآت أقامها المستأجر على نفقته .

( الطعنان رقما 1071 ، 1087 لسنة 53 ق ، جلسة 1986/6/25 )
=================================
الطعن رقم 1736 لسنة 53 مكتب فنى 38 صفحة رقم 694
بتاريخ 10-05-1987
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 4
النص فى المادة 1/592 مدنى على أنه " إذا أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما تزيد من قيمة العقار إلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه فى هذه التحسينات أو ما زاد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك يدل على أن المشرع إذ ألزم المؤجر بتعويض المستأجر عما أنفقة فى التحسينات التى أقامها بعلمه و رضاه فى العين المؤجرة أثناء قيام العلاقة الإيجارية سواء كانت بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات و قد حدد معالم و عناصر هذا التعويض و أبان عن كيفية و وقت تقدير عناصره .

( الطعن رقم 1736 لسنة 53 ق ، جلسة 1987/5/10 )
=================================
الطعن رقم 1668 لسنة 55 مكتب فنى 41 صفحة رقم 96
بتاريخ 09-05-1990
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر
فقرة رقم : 4
إذ كان الثابت فى الدعوى أنها أقيمت بطلب فسخ عقد الإيجار محل النزاع لسببين أولهما إنقضاء مدة العقد و ثانيهما إخلال الطاعنة بإلتزامها بعدم إقامة بناء على الأرض المؤجرة دون إذن المؤجر و كان البين من مدونات الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بفسخ العقد على تحقق السبب الأول المشار إليه و كانت أسباب ذلك الحكم التى أيدها الحكم المطعون فيه و أقام قضاؤه عليها و لم تكن محل نعى من الطاعنة - كافية لحمل ما إنتهى إليه قضاؤها فى هذا الخصوص ، فإن تعييب الحكم المطعون فيه فيما إستطرد إليه تزايداً من تقريرات تتعلق بالسبب الثانى بطلب الفسخ - أياً كان وجه الرأى فيه - يكون غير منتج .